Immobilienbewertung bei Erbschaft – Wie wird eine Immobilie im Erbfall bewertet?

Inhaltsverzeichnis

• Immobilienbewertung im Rahmen einer Erbschaft
• Verkehrswert der Immobilie
• Regelungen zur Erbschaftssteuer
• Erbschaftssteuer durch Verkauf der Immobilie umgehen
• Fazit

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Immobilienbewertung im Rahmen einer Erbschaft

Immobilien wechseln in Deutschland häufig im Rahmen von Erbschaften den Besitzer. Damit verbunden ist meist auch die Pflicht zur Zahlung der Erbschaftssteuer. Daher stellt sich vielen Erben die zentrale Frage:
„Wie wird eine Immobilie im Erbfall bewertet?“

Die Antwort darauf ist entscheidend für die steuerliche Belastung. Ob Sie Alleinerbe oder Teil einer Erbengemeinschaft sind – eine unabhängige Wertermittlung ist dringend zu empfehlen. Nur so lassen sich überhöhte Steuerforderungen vermeiden oder anfechten.

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Verkehrswert der Immobilie

Die Bemessungsgrundlage für die Erbschaftssteuer ist der Verkehrswert der Immobilie – also der objektive Marktwert zum Zeitpunkt des Erbfalls. Um diesen zu bestimmen, wenden Finanzämter folgende Bewertungsverfahren an:

Vergleichswertverfahren

Ideal für Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser in gut erschlossenen Gebieten. Der Wert wird durch den Vergleich mit kürzlich verkauften, ähnlichen Immobilien geschätzt.

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Ertragswertverfahren

Kommt bei vermieteten Objekten zur Anwendung. Der Wert ergibt sich aus:

• jährlichem Rohertrag (Mieteinnahmen)
• abzüglich Bewirtschaftungskosten
• multipliziert mit dem örtlichen Liegenschaftszinssatz

Auch der Bodenwert (aus Bodenrichtwertkarte) fließt ein.

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Sachwertverfahren

Hier werden Herstellungskosten der baulichen Anlagen (abzüglich Alterswertminderung) mit dem Bodenwert und Zusatzwerten (z. B. Garage, Garten) addiert.

⚠️ Wichtig: Die vom Finanzamt festgelegten Werte liegen häufig über dem realen Marktwert. In solchen Fällen ist ein Gegengutachten durch einen neutralen Sachverständigen sinnvoll.

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So funktioniert die Immobilienbewertung bei uns

Unser kostenloser Immobilienwert-Rechner berücksichtigt u. a.:

• Immobilientyp (Haus, Wohnung)
• Baujahr, Wohnfläche, Zimmeranzahl
• Ausstattung & Zustand
• Vermietung ja/nein
• Lage & Umgebung

In wenigen Minuten erhalten Sie eine erste, realistische Einschätzung. Ideal zur Orientierung für steuerliche Fragen oder einen späteren Verkauf.

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Regelungen zur Erbschaftssteuer

Die Höhe der Erbschaftssteuer richtet sich nach:

• dem Verkehrswert der Immobilie
• dem Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser
• und den geltenden Freibeträgen

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Beispielhafte Freibeträge gemäß § 16 ErbStG:

• Ehepartner: 500.000 €
• Kinder: 400.000 €
• Enkelkinder: 200.000 €
• Geschwister, Neffen, Nichten: 20.000 €

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Liegt der Immobilienwert über dem Freibetrag, fällt für den Differenzbetrag eine gestaffelte Steuer an.

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Erbschaftssteuer durch Verkauf der Immobilie umgehen?

In manchen Fällen kann der Verkauf der Immobilie helfen, steuerliche Belastungen zu reduzieren:

🔹 Möglichkeit 1: Verkauf nach Erbfall

Sie verkaufen die geerbte Immobilie und verwenden den Erlös, um ggf. anfallende Erbschaftssteuer zu decken. Vorteil: Liquidität.

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🔹 Möglichkeit 2: Verkauf vor dem Erbfall (durch den Erblasser)

Der Erblasser verkauft die Immobilie zu Lebzeiten und schenkt den Erlös unter Einhaltung der 10-Jahres-Fristen. Damit lassen sich Freibeträge mehrfach nutzen und Steuerlast vermeiden.

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🔹 Möglichkeit 3: Eigennutzung

Bewohnen Sie die Immobilie als Ehepartner oder Kind selbst, kann die Steuerpflicht ganz entfallen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG).

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Fazit

Die Frage „Wie wird eine Immobilie im Erbfall bewertet?“ hat steuerlich große Bedeutung. Eine realistische, professionelle Bewertung schützt Sie vor unangemessen hoher Steuerbelastung.

Ob als Alleinerbe oder innerhalb einer Erbengemeinschaft – mit einer transparenten Wertermittlung schaffen Sie die Grundlage für eine faire Aufteilung und vermeiden spätere Konflikte.

💡 Tipp: Nutzen Sie unser kostenfreies Bewertungstool oder lassen Sie sich direkt von unseren Experten beraten – schnell, diskret und verlässlich.