Spekulationssteuer Immobilien – das sollten Sie wissen

Inhaltsverzeichnis

• Wann wird die Spekulationssteuer fällig?
• Spekulationssteuer bei Eigennutzung
• Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
• Spekulationssteuer vermeiden – so geht's
• Gilt die Steuer auch für vermietete Immobilien?
• Sonderfall: Erbschaft & Spekulationssteuer
• Fazit: Wann fällt Spekulationssteuer an?

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Was ist die Spekulationssteuer bei Immobilien?

Die Spekulationssteuer ist eine Form der Einkommensteuer, die auf den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie erhoben wird – sofern bestimmte Fristen nicht eingehalten wurden. Besonders bei schnellen Weiterverkäufen nach dem Kauf oder bei geerbten Immobilien kann sie relevant werden.

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Wann wird die Spekulationssteuer fällig?

Die Spekulationssteuer fällt nur an, wenn die Immobilie:

• innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb oder Fertigstellung verkauft wird und
• kein Selbstbezug in den letzten 3 Kalenderjahren bestand.

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Beispiel:
Kauf: 2015 – Verkauf: 2023
Eigennutzung: seit 2021 → keine Spekulationssteuer
Keine Eigennutzung: → Spekulationssteuerpflichtig

💰 Die Steuer gilt als privates Veräußerungsgeschäft und wird dem regulären persönlichen Einkommensteuersatz unterstellt.

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Was gilt bei Eigennutzung?

Wenn Sie die Immobilie:

• im Verkaufsjahr und in den zwei vorangehenden Kalenderjahren selbst genutzt haben,
• oder mindestens 10 Jahre im Besitz hatten,

dann sind Sie von der Spekulationssteuer befreit – auch bei Gewinn.

📌 Wichtig: Eine volle Eigennutzung über 36 Monate ist nicht nötig – es reicht eine zusammenhängende Nutzung ab Anfang Jahr minus zwei Kalenderjahre bis zum Verkaufsdatum.

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Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Die Höhe hängt ab vom:

• Gewinn (Verkaufspreis – Anschaffungskosten – Werbungskosten)
• persönlichen Steuersatz (i. d. R. zwischen 14–45 %)

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Beispielrechnung:

• Kaufpreis: 200.000 €
• Verkaufspreis: 270.000 €
• Gewinn: 70.000 €
• Steuersatz: 30 %
• Spekulationssteuer: 21.000 €

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Abziehbar sind:

• Maklerkosten
• Notargebühren
• Grundbuchkosten
• Modernisierungen (bei Nachweis)

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Spekulationssteuer vermeiden – Das sollten Sie beachten

1. Spekulationsfrist einhalten

Nach 10 Jahren Besitz ist der Verkauf steuerfrei – unabhängig vom Gewinn.

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2. Eigennutzung belegen

Selbstnutzung im Verkaufsjahr und in den zwei Vorjahren schützt vor Steuerpflicht.

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3. Erbschaft & Schenkung berücksichtigen

Bei Erbschaft zählt die Besitzdauer des Erblassers mit – nicht ab Erwerb durch den Erben!

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4. Drei-Objekt-Grenze beachten

Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, gilt als gewerblicher Verkäufer – das zieht Gewerbesteuer nach sich!

👉 Ausnahmefälle wie Scheidung oder Notsituation können individuell vom Finanzamt bewertet werden.

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Fällt die Steuer bei vermieteten Immobilien an?

Ja, wenn die 10-Jahresfrist nicht eingehalten wird, unterliegen vermietete Objekte der Spekulationssteuer.

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Ausnahme:
Bei Mehrfamilienhäusern mit selbstgenutztem Anteil ist nur der vermietete Anteil steuerpflichtig, der Rest bleibt steuerfrei.

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Sonderfall: Erbschaft & Spekulationssteuer

Bei geerbten Immobilien gilt:

• Die Besitzzeit des Erblassers wird angerechnet
• Nach 10 Jahren Besitzzeit (inkl. Vorbesitzer) → steuerfreier Verkauf

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Achtung bei Erbengemeinschaften:
Wenn ein Erbe die Immobilie übernimmt und die anderen auszahlt, startet die 10-Jahresfrist neu.

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Fazit – Spekulationssteuer Immobilien im Überblick

FallSteuerpflicht?Verkauf nach 10 Jahren❌ NeinEigennutzung in 3 Kalenderjahren❌ NeinVermietung < 10 Jahre✅ JaErbschaft (Besitzzeit > 10 Jahre)❌ NeinErbschaft (Auszahlung an Miterben)✅ Ja (neu startende Frist)

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Unser Tipp

Bevor Sie Ihre Immobilie verkaufen, prüfen Sie:

• Ihre Besitzdauer
• Ihre Nutzung (Eigennutzung/Vermietung)
• Werbungskosten, die Ihre Steuerlast senken
• Nutzen Sie unseren kostenlosen Immobilienrechner für eine erste Wertermittlung.

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