Grundbuchauszug: Darauf gilt es zu achten

Inhaltsverzeichnis

• Was ist das Grundbuch?
• Was steht im Grundbuch und wie ist ein Grundbuchauszug aufgebaut?
• Diese Punkte sollten Sie beim Grundbuchauszug besonders beachten
• Vorsicht bei diesen Punkten im Grundbuchauszug
• Fazit

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Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein amtliches Register, das beim Amtsgericht geführt wird. Es dokumentiert die Eigentumsverhältnisse, Rechte, Belastungen und Beschränkungen eines Grundstücks oder einer Immobilie.

Es gibt zwei Hauptformen:

• Personalfolium: Ein Grundbuch für alle Grundstücke eines Eigentümers
• Realfolium: Ein eigenes Grundbuch für jedes Grundstück

Fast jedes Grundstück in Deutschland ist grundbuchpflichtig – Ausnahmen gelten nur für sogenannte buchungsfreie Grundstücke wie z. B. Kirchenflächen, öffentliche Straßen oder Flüsse.

Im Grundbuch gibt es auch Sonderformen wie das Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch oder das Erbbaugrundbuch. Deshalb ist es wichtig, beim Prüfen eines Grundbuchauszugs auch auf Verweise zu weiteren Auszügen zu achten und diese mit einzusehen.

Ein „Grundstück“ umfasst dabei mehr als nur den Boden – auch Gebäude, Garagen, Stellplätze oder feste Anlagen wie Pools zählen dazu (§ 94 BGB).

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Was steht im Grundbuch und wie ist ein Grundbuchauszug aufgebaut?

Ein Grundbuchauszug gliedert sich in folgende Abschnitte:

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1. Aufschrift

Enthält:

• Grundbuchblattnummer
• Grundbuchbezirk / zuständiges Amtsgericht
• Datum der Ausstellung

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2. Bestandsverzeichnis

Hier finden Sie:

• Gemarkung, Flur, Flurstück
• Größe des Grundstücks
• Nutzungsart (z. B. Wohnbaufläche, Ackerland)

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3. Abteilung I – Eigentumsverhältnisse

Zeigt:

• Aktueller Eigentümer
• Voreigentümer
• Erbbauberechtigte

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4. Abteilung II – Lasten und Beschränkungen

Umfasst z. B.:

• Wohnrechte
• Nießbrauchrechte
• Sanierungsvermerke
• Baulasten

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5. Abteilung III – Grundpfandrechte

Hier stehen:

• Grundschulden
• Hypotheken
• Rentenschulden

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Hinweis: Der Grundbuchauszug ist nur mit berechtigtem Interesse einsehbar (z. B. Kaufinteresse oder Eigentumsnachweis).

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Diese Punkte sollten Sie beim Grundbuchauszug besonders beachten

Beim Prüfen des Grundbuchauszugs sollten Sie besonders auf folgende Aspekte achten:

Bebaubarkeit

Wird das Grundstück als landwirtschaftliche Fläche ausgewiesen? Dann heißt das nicht automatisch, dass es nicht bebaubar ist. Prüfen Sie unbedingt den Bebauungsplan oder holen Sie eine Auskunft vom Bauamt ein.

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Nutzung

Die tatsächliche Nutzung (z. B. Wohnfläche, Gewerbe, Leerstand) kann vom Eintrag abweichen. Ein Blick in die Nutzungspläne der Gemeinde bringt Klarheit.

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Grundstücksgröße

Verlassen Sie sich nicht ausschließlich auf die Angabe im Grundbuch. Fragen Sie beim Katasteramt nach der aktuellen, amtlich vermessenen Grundstücksgröße.

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Straßenbezeichnung

Achten Sie auf mögliche Abweichungen zur offiziellen Adresse. Auch diese lassen sich über das Katasteramt oder Vermessungsamt klären.

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Vorsicht bei diesen Punkten im Grundbuchauszug

Bestimmte Eintragungen im Grundbuchauszug können weitreichende Konsequenzen für den Käufer oder Verkäufer haben:

Verträge & Rechte Dritter

• Wohnrechte
• Nießbrauch
• Rückforderungsrechte
• Auflassungsvormerkungen
  Diese Einträge können den Wert der Immobilie erheblich beeinflussen oder den Verkauf erschweren.

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Sanierungsvermerk (§ 154 BauGB)

Weist der Auszug einen Sanierungsvermerk aus, bedeutet das:

• Das Grundstück liegt in einem Sanierungsgebiet
• Es können Ausgleichszahlungen an die Gemeinde fällig werden
• Ein Verkauf ist häufig nur nach Kaufpreisprüfung durch den Gutachterausschuss möglich

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Grunddienstbarkeiten

Das sind Nutzungsrechte für Dritte, z. B.:

• Wegerechte
• Leitungsrechte
• Bauverbote
• Abstandsflächenregelungen
  Sie können den Nutzungswert der Immobilie einschränken.

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Erbbaurecht / Erbbaulast

Ein Erbbaurecht bedeutet, dass die Immobilie auf fremdem Grund gebaut ist. Prüfen Sie:

• Laufzeit des Erbbaurechts
• Erbbauzins
• Wer ist Eigentümer des Grunds?
  Diese Konstellationen haben Einfluss auf den Marktwert und die Kaufentscheidung.

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Fazit

Ein Grundbuchauszug ist ein zentrales Dokument beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie. Er liefert nicht nur Klarheit über die Eigentumsverhältnisse, sondern auch über bestehende Rechte, Belastungen oder Pflichten.

Damit Sie rechtlich und finanziell abgesichert sind, sollten Sie jeden Auszug gründlich prüfen – idealerweise mit einem Experten. Achten Sie besonders auf:

• Sanierungsvermerke
• Grundpfandrechte
• Nutzungsrechte Dritter
• Unklare Grundstücksgrößen